השופטת א' חיות:
מהו מועד "מימוש הזכויות" בעסקת מכר מקרקעין, לצורך תשלום היטל השבחה. האם מועד כריתת החוזה, או שמא מועד רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין.
זוהי השאלה העומדת בפנינו להכרעה בערעור זה.
רקע הדברים
1. ביום 31.10.94 נחתם בין המערערת 1 לבין המערערות 5-3 חוזה מכר, לפיו רכשה המערערת 1 מידי המערערות 5-3 מקרקעין בגבעת שמואל, הידועים כחלקה 10 בגוש 6369 (להלן: "המקרקעין"). המערערת 1 רכשה מחצית מן המקרקעין עבור עצמה ומחצית - בנאמנות עבור המערערת 2. החוזה האמור, יקרא להלן - "חוזה המכר".
2. ביום 27.10.94, דהיינו שלושה ימים לפני חתימת חוזה המכר, נכנסה לתוקפה תוכנית ממ/במ/3075 (להלן: "התוכנית החדשה"), המשנה את תוכנית המתאר ממ/950. על פי התוכנית החדשה, שונה ייעודם של המקרקעין נשוא חוזה המכר מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ונתאפשרה בהם בנייה של יחידות דיור, כמפורט במבוא לחוזה המכר. אין מחלוקת, כי התוכנית החדשה משביחה את המקרקעין ולמעשה הושגה בין המערערות ובין המשיבה הסכמה, לעניין סכום היטל ההשבחה החל במקרה הנדון, על פי שומה מוסכמת. המחלוקת בין הצדדים נטושה באשר לשאלה מהו המועד שבו על המוכרות, המערערות 5-3, לשלם את היטל ההשבחה. שאלה זו יש לה חשיבות משום שבנקוף מועד התשלום, מתווספים אל היטל ההשבחה ריבית והפרשי הצמדה על פי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"מ-1980, כאמור בסעיף 15 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת השלישית" ו"חוק התכנון והבניה"). עד נקוף מועד התשלום, לעומת זה, מתווספים אל היטל ההשבחה הפרשי הצמדה, בשיעור שבו עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, בסמוך לפני המועד לתשלום, יחסית למדד שפורסם בסמוך לפני תחילת התוכנית, לפי הנמוך מבין שני המדדים, כאמור בסעיף 9 לתוספת השלישית.
על אף שהחבות בתשלום ההיטל במקרה הנדון חלה על המוכרות - המערערות 5-3, כמי שהיו בעלים של המקרקעין בעת אישור התכנית, מצאו הקונות, המערערות 2-1, עניין בהליכים שבכאן, משום שבמישור היחסים שבינן לבין המוכרות, נטלו הן על עצמן את תשלום ההיטל (ראו סעיפים 6.5.1-6.5.4 לחוזה המכר).
3. בהליך המרצת הפתיחה שהתקיים בפני בית משפט קמא, הושגה בין הצדדים הסכמה דיונית, לפיה שולם סכום ההיטל שאיננו שנוי במחלוקת, תוך שכל צד שומר על מלוא זכויותיו וטענותיו, באשר למועד התשלום המחייב. עוד הוסכם בין הצדדים, כי השאלה הפרשנית שעליה הם חלוקים, תוכרע על ידי בית משפט קמא, על דרך של פסק-דין הצהרתי.
גדר המחלוקת ופסק דינו של בית משפט קמא
4. סעיף 196א. לחוק התכנון והבניה קובע, כי:
"ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
החבות בהיטל ההשבחה נקבעה בסעיף 2(א) של התוספת השלישית, ולפיו:
"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהן ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד".
אירוע המס המקים את החבות בהיטל השבחה הוא, איפוא, מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של תוכנית, אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים. אולם, ייחודו של היטל ההשבחה הוא בכך, שמועד התשלום אינו מתקיים בו זמנית עם המועד שבו קמה החבות בהיטל, והוא חל רק בעת מימוש הזכות במקרקעין, שלגביהם קמה החבות בהיטל. וכך, קובע לעניין זה, סעיף 7(א) לתוספת השלישית:
"ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה".
הוראה זו מאפשרת לדחות את עריכת השומה ואת ביצוע התשלום על פיה, עד למימוש הזכויות במקרקעין. אם כי, דחייה זו אין בה, כאמור, כדי לבטל את עצם קיום החוב, רק השומה ומועד הפירעון נדחים [ראו בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, קריית אתא ואח', פ"ד מג(1) 89, 95; רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד נב(2) 494; דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית, פ"ד נה(5) 49, 65-63; ע"א 6126/98 חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - חולון, פ"ד נה(4) 769 (להלן: פרשת ויזל)].
כפי שבואר, אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעצם החבות בהיטל בגין השבחת המקרקעין נשוא חוזה המכר. השאלה העומדת ביסוד ערעור זה נוגעת למועד התשלום של ההיטל, והשאלה הטעונה הכרעה לצורך כך היא שאלת פירושו הנכון של המונח "מימוש זכויות", שבסעיף 1(א) לתוספת השלישית, ככלל, ובכל הנוגע לסעיף קטן (3), החל על המקרה שלפנינו, בפרט.
וכך הוגדר המונח "מימוש זכויות" בסעיף 1 (א) לתוספת:
"'מימוש זכויות', במקרקעין - אחת מאלה: